O mercado de aluguel francês está passando por um período de profundas mudanças regulatórias. Entre a proibição de alugar imóveis com classificação térmica G a partir de janeiro de 2025, a redução dos prazos em caso de inadimplência e um controle de aluguéis cada vez mais amplo, mas desigualmente respeitado, o quadro jurídico de uma locação não se assemelha mais ao de cinco anos atrás. Tanto locatários quanto proprietários têm interesse em dominar essas evoluções antes de assinar qualquer coisa.
DPE e proibição de locação: o que muda com a classificação energética do imóvel
A partir de 1º de janeiro de 2025, um imóvel classificado como G no diagnóstico de desempenho energético é juridicamente considerado indecente e proibido para locação. Essa medida, resultante da lei Climat e Résilience de 22 de agosto de 2021 e do decreto n° 2002-120 de 30 de janeiro de 2002 modificado, se aplica a novos contratos e renovações.
As consequências para um proprietário que ignorar isso são concretas: nulidade do contrato, diminuição judicial do aluguel, danos e até a obrigação de realizar obras de renovação energética. Para um locatário, isso significa que ele tem um recurso jurídico se constatar que o imóvel proposto apresenta um DPE G.
Antes de qualquer assinatura, verifique a classe energética no anúncio e no dossiê de diagnósticos técnicos. Locatários e proprietários que desejam encontrar todas as informações sobre locação em info-immobilier.net podem consultar as obrigações atualizadas relacionadas ao contrato e ao DPE.
O calendário não para na classificação G. Os imóveis classificados como F seguirão nos próximos anos, o que vai reduzir progressivamente a oferta de locação disponível se as obras de renovação não forem iniciadas a tempo. As opiniões em campo divergem sobre a capacidade real dos proprietários de financiar essas renovações dentro dos prazos estabelecidos.
Controle de aluguéis: regras teóricas, respeito variável
O controle de aluguéis agora se aplica a várias grandes aglomerações francesas. Dados recentes mostram uma crescente disparidade entre a regra e a prática, com uma parte significativa dos anúncios ultrapassando os aluguéis de referência nas cidades afetadas.
Para um locatário, a verificação do aluguel de referência majorado aplicável ao seu imóvel é uma etapa que não deve ser negligenciada. Esse teto depende da localização, do número de cômodos, da época de construção e do caráter mobiliado ou não do bem. Cada município afetado publica essas referências em seu site ou por meio de uma ferramenta dedicada.
O problema reside na aplicação. Existem recursos (solicitação à comissão departamental de conciliação, ação para diminuição do aluguel), mas eles são pouco utilizados. Os dados disponíveis não permitem concluir que o dispositivo tenha freado o aumento dos aluguéis nas áreas mais tensionadas.
Aluguel e encargos: distinguir os itens antes de assinar o contrato
O valor exibido em um anúncio de locação nem sempre corresponde ao custo real. Os encargos locativos (provisão para encargos ou taxa fixa em mobiliado), a taxa de lixo repassada e os eventuais complementos de aluguel autorizados em certas áreas podem modificar significativamente a fatura mensal.
- Verifique se o aluguel está indicado com encargos incluídos ou sem encargos, e peça o detalhamento da provisão mensal, assim como a última regularização anual.
- Verifique a existência de um complemento de aluguel: ele deve ser justificado por características excepcionais do imóvel (vista, terraço, equipamentos raros) e pode ser contestado nos três meses seguintes à assinatura do contrato.
- Peça o valor da taxa de lixo cobrada no ano anterior, pois ela não está incluída nos encargos correntes, mas pode ser recuperada pelo proprietário.
Inadimplência de aluguel: prazo de regularização reduzido para seis semanas
Uma modificação no regime de aluguéis inadimplentes, que entrou em vigor em julho de 2025, reduziu o prazo de regularização deixado ao locatário para seis semanas após uma notificação de pagamento. Anteriormente, esse prazo oferecia mais margem.
Para os locatários, essa evolução acentua a pressão temporal em caso de dificuldade financeira. Um atraso no pagamento que poderia ser resolvido amigavelmente em alguns meses agora corre o risco de rapidamente se transformar em um processo litigioso.
No lado do proprietário, essa reforma visa garantir a segurança da receita de aluguel e reduzir a duração dos processos. No entanto, não dispensa a contratação de um seguro de aluguel inadimplente ou a solicitação de um fiador sólido. A garantia Visale, gratuita para certos perfis de locatários, continua sendo uma alternativa a considerar antes de recorrer a um seguro privado.
Formar um dossiê de locação sólido: os documentos autorizados
A lista de documentos que um proprietário ou uma agência imobiliária pode exigir é regulamentada por lei. Um locador que solicitar um documento não autorizado está sujeito a uma sanção financeira.
- Um único documento de identidade válido: carteira de identidade, passaporte ou carteira de motorista, francês ou estrangeiro, com foto.
- Um comprovante de residência atual: três últimos recibos de aluguel, atestado de hospedagem ou aviso de imposto predial se o candidato for proprietário.
- Um ou mais comprovantes de renda: três últimos contracheques, último aviso de imposto, contrato de trabalho ou atestado do empregador.
- Um comprovante de situação profissional: contrato de trabalho, extrato Kbis para um autônomo, carteira de estudante, se aplicável.
Nenhuma quantia em dinheiro pode ser solicitada antes da assinatura do contrato, nem mesmo a título de reserva. O depósito de garantia (um mês de aluguel sem encargos para uma locação vazia, dois meses para um mobiliado) só é devido na assinatura.
Proprietário ou locatário: o estado do imóvel continua sendo o principal ponto de atrito
O estado do imóvel na entrada, realizado de forma contraditória entre as duas partes, condiciona a devolução do depósito de garantia ao final do contrato. Um estado do imóvel mal feito ou incompleto gera a maioria dos litígios locativos. Fotografar cada cômodo, anotar o estado preciso dos equipamentos e revestimentos e manter uma cópia assinada por ambas as partes constitui o mínimo para evitar um desacordo custoso na saída.
O mercado de locação evolui rapidamente, entre restrições energéticas, controle de aluguéis ampliado e reformas sobre inadimplência. Verificar o DPE, o aluguel de referência e a conformidade do dossiê antes de se comprometer continua sendo a melhor proteção, independentemente do lado do contrato em que se esteja.
