Der französische Mietmarkt durchläuft eine Phase tiefgreifender regulatorischer Veränderungen. Zwischen dem Verbot, ab Januar 2025 Wohnungen mit der Energieeffizienzklasse G zu vermieten, der Verkürzung der Fristen bei Mietrückständen und einer immer umfangreicheren, aber ungleichmäßig respektierten Mietpreiskontrolle ähnelt der rechtliche Rahmen für Vermietungen nicht mehr dem von vor fünf Jahren. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten sich mit diesen Entwicklungen vertraut machen, bevor sie irgendetwas unterschreiben.
DPE und Mietverbot: Was die Energieklassifizierung der Wohnung ändert
Seit dem 1. Januar 2025 wird eine Wohnung, die im Energieausweis mit G klassifiziert ist, rechtlich als nicht annehmbar und vermietungsunfähig angesehen. Diese Maßnahme, die aus dem Gesetz über Klima und Resilienz vom 22. August 2021 und dem Dekret Nr. 2002-120 vom 30. Januar 2002 resultiert, gilt für neue Mietverträge und deren Verlängerungen.
Die Konsequenzen für einen Vermieter, der dies ignoriert, sind konkret: Nichtigkeit des Mietvertrags, gerichtliche Mietminderung, Schadensersatzansprüche oder sogar die Verpflichtung, energetische Sanierungsarbeiten durchzuführen. Für einen Mieter bedeutet dies, dass er ein rechtliches Druckmittel hat, wenn er feststellt, dass die angebotene Wohnung einen DPE von G aufweist.
Überprüfen Sie vor jeder Unterschrift die Energieklasse in der Anzeige und im technischen Diagnosedossier. Mieter und Vermieter, die alle Mietinformationen auf info-immobilier.net einsehen möchten, können dort die aktualisierten Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Mietvertrag und dem DPE einsehen.
Der Zeitplan endet nicht bei der Klasse G. Die Wohnungen der Klasse F werden in den kommenden Jahren folgen, was das verfügbare Mietangebot schrittweise reduzieren wird, wenn die Renovierungsarbeiten nicht rechtzeitig in Angriff genommen werden. Die Rückmeldungen aus der Praxis divergieren hinsichtlich der tatsächlichen Fähigkeit der Vermieter, diese Renovierungen fristgerecht zu finanzieren.
Mietpreiskontrolle: theoretische Regeln, variable Einhaltung
Die Mietpreiskontrolle betrifft mittlerweile mehrere große französische Ballungsräume. Aktuelle Daten zeigen eine wachsende Kluft zwischen Regel und Praxis, mit einem signifikanten Anteil an Anzeigen, die die Referenzmieten in den betroffenen Städten überschreiten.
Für einen Mieter ist die Überprüfung der anwendbaren erhöhten Referenzmiete für seine Wohnung ein Schritt, den man nicht vernachlässigen sollte. Diese Obergrenze hängt von der Lage, der Anzahl der Zimmer, dem Baujahr und der Möblierung des Objekts ab. Jede betroffene Gemeinde veröffentlicht diese Referenzen auf ihrer Website oder über ein spezielles Tool.
Das Problem liegt in der Anwendung. Es gibt Rechtsmittel (Einspruch bei der Abteilungskommission für Schlichtung, Klage auf Mietminderung), aber diese werden wenig genutzt. Die verfügbaren Daten lassen nicht den Schluss zu, dass das System die Mietpreiserhöhungen in den angespanntesten Gebieten gebremst hat.
Miete und Nebenkosten: Positionen vor der Unterzeichnung des Mietvertrags unterscheiden
Der Betrag, der in einer Mietanzeige angegeben ist, entspricht nicht immer den tatsächlichen Kosten. Die Nebenkosten (Vorauszahlung für Nebenkosten oder Pauschale bei möblierten Wohnungen), die wiederverrechnete Müllgebühr und mögliche Mietzuschläge, die in bestimmten Zonen erlaubt sind, können die monatliche Rechnung erheblich beeinflussen.
- Überprüfen Sie, ob die Miete inklusive oder exklusive Nebenkosten angegeben ist, und verlangen Sie eine detaillierte Aufstellung der monatlichen Vorauszahlung sowie die letzte jährliche Abrechnung.
- Kontrollieren Sie das Vorhandensein eines Mietzuschlags: Dieser muss durch außergewöhnliche Merkmale der Wohnung (Aussicht, Terrasse, seltene Ausstattungen) gerechtfertigt sein und kann innerhalb von drei Monaten nach Unterzeichnung des Mietvertrags angefochten werden.
- Fragen Sie nach dem Betrag der im Vorjahr berechneten Müllgebühr, da diese nicht in den laufenden Nebenkosten enthalten ist, aber vom Vermieter zurückgefordert werden kann.
Mietrückstände: eine verkürzte Frist zur Regulierung von sechs Wochen
Eine Änderung des Regimes für Mietrückstände, die im Juli 2025 in Kraft tritt, hat die Frist zur Regulierung für den Mieter auf sechs Wochen nach einer Zahlungsaufforderung verkürzt. Zuvor ließ diese Frist mehr Spielraum.
Für die Mieter verstärkt diese Entwicklung den zeitlichen Druck im Falle finanzieller Schwierigkeiten. Ein Zahlungsverzug, der sich zuvor einvernehmlich in einigen Monaten hätte lösen lassen, könnte nun schneller in ein gerichtliches Verfahren übergehen.
Auf der Vermieterseite zielt diese Reform darauf ab, die Mieteinnahmen zu sichern und die Dauer der Verfahren zu verkürzen. Sie entbindet jedoch nicht von der Verpflichtung, eine Mietausfallversicherung abzuschließen oder einen soliden Bürgen zu verlangen. Die Visale-Garantie, die für bestimmte Mieterprofile kostenlos ist, bleibt eine Alternative, die in Betracht gezogen werden sollte, bevor man sich an eine private Versicherung wendet.
Ein solides Mietdossier erstellen: die zulässigen Nachweise
Die Liste der Dokumente, die ein Vermieter oder eine Immobilienagentur verlangen kann, ist gesetzlich geregelt. Ein Vermieter, der einen nicht zulässigen Nachweis verlangt, setzt sich einer finanziellen Sanktion aus.
- Ein gültiger Ausweis: Personalausweis, Reisepass oder Führerschein, französisch oder ausländisch, mit Foto.
- Ein aktueller Wohnsitznachweis: die letzten drei Mietquittungen, eine Unterkunftsbestätigung oder ein Grundsteuerbescheid, wenn der Bewerber Eigentümer ist.
- Ein oder mehrere Einkommensnachweise: die letzten drei Gehaltsabrechnungen, der letzte Steuerbescheid, Arbeitsvertrag oder Arbeitgeberbescheinigung.
- Ein Nachweis über die berufliche Situation: Arbeitsvertrag, Kbis-Auszug für Selbstständige, gegebenenfalls Studentenausweis.
Es dürfen vor der Unterzeichnung des Mietvertrags keine Geldbeträge verlangt werden, nicht einmal als Reservierung. Die Kaution (ein Monat Miete ohne Nebenkosten für eine leere Wohnung, zwei Monate für eine möblierte) ist erst bei der Unterzeichnung fällig.
Vermieter oder Mieter: Der Zustand der Wohnung bleibt der Hauptstreitpunkt
Das Übergabeprotokoll, das zwischen den beiden Parteien widersprüchlich erstellt wird, bestimmt die Rückgabe der Kaution am Ende des Mietverhältnisses. Ein schlampiges oder unvollständiges Protokoll führt zu den meisten Streitigkeiten im Mietverhältnis. Jede Wohnung zu fotografieren, den genauen Zustand der Ausstattungen und Oberflächen zu notieren und ein von beiden Parteien unterzeichnetes Exemplar aufzubewahren, ist das Minimum, um teure Meinungsverschiedenheiten beim Auszug zu vermeiden.
Der Mietmarkt entwickelt sich schnell, zwischen energetischen Einschränkungen, erweiterter Mietpreiskontrolle und Reformen bei Mietrückständen. Die Überprüfung des DPE, der Referenzmiete und der Konformität des Dossiers vor einer Verpflichtung bleibt der beste Schutz, egal auf welcher Seite des Mietvertrags man sich befindet.
