De Franse huurmarkt ondergaat een periode van diepgaande regelgevende veranderingen. Tussen de verbod op het verhuren van thermisch ongeschikte woningen met een G-classificatie vanaf januari 2025, de verkorting van de termijnen bij wanbetaling en een steeds breder maar ongelijk toegepast huurregime, lijkt het juridische kader voor verhuur niet meer op dat van vijf jaar geleden. Zowel huurders als verhuurders hebben er belang bij deze evoluties te begrijpen voordat ze iets ondertekenen.
DPE en verhuurverbod: wat de energieclassificatie van de woning verandert
Vanaf 1 januari 2025 wordt een woning met een G-classificatie volgens het energieprestatiecertificaat juridisch beschouwd als niet decente en verboden voor verhuur. Deze maatregel, voortkomend uit de wet Klimaat en Veerkracht van 22 augustus 2021 en het decreet nr. 2002-120 van 30 januari 2002, is van toepassing op nieuwe huurovereenkomsten en verlengingen.
De gevolgen voor een verhuurder die deze regels negeert zijn concreet: nietigheid van de huurovereenkomst, juridische verlaging van de huurprijs, schadevergoeding, en zelfs de verplichting om energiebesparende renovaties uit te voeren. Voor een huurder betekent dit dat hij een juridische hefboom heeft als hij constateert dat de aangeboden woning een DPE G heeft.
Controleer voor ondertekening de energieklasse in de advertentie en in het dossier met technische diagnosen. Huurders en verhuurders die alle verhuurinformatie op info-immobilier.net willen terugvinden, kunnen daar de actuele verplichtingen met betrekking tot de huurovereenkomst en het DPE raadplegen.
De tijdslijn stopt niet bij de G-classificatie. De woningen met een F-classificatie volgen in de komende jaren, wat de beschikbare huurmarkt geleidelijk zal verkleinen als de renovatiewerkzaamheden niet op tijd worden uitgevoerd. De ervaringen op het terrein verschillen over de werkelijke capaciteit van verhuurders om deze renovaties binnen de gestelde termijnen te financieren.
Huurregulering: theoretische regels, variabele naleving
De huurregulering geldt nu voor verschillende grote Franse agglomeraties. Recente gegevens tonen een groeiende kloof tussen de regel en de praktijk, met een significante hoeveelheid advertenties die de referentieuropen in de betrokken steden overschrijden.
Voor een huurder is het controleren van de verhoogde referentieuropen die op zijn woning van toepassing zijn een stap die niet over het hoofd mag worden gezien. Dit plafond hangt af van de locatie, het aantal kamers, het bouwjaar en of de woning gemeubileerd is of niet. Elke betrokken gemeente publiceert deze referenties op haar website of via een speciaal hulpmiddel.
Het probleem ligt in de uitvoering. Er zijn mogelijkheden tot beroep (indiening bij de departementale verzoeningscommissie, actie tot huurverlaging), maar deze worden weinig gebruikt. De beschikbare gegevens laten niet concluderen dat het systeem de huurprijsstijging in de meest gespannen gebieden heeft afgeremd.
Huur en kosten: onderscheid maken tussen posten voordat je het huurcontract ondertekent
Het bedrag dat in een huuradvertentie wordt weergegeven, komt niet altijd overeen met de werkelijke kosten. De huurkosten (provisie voor kosten of forfait bij gemeubileerde woningen), de belasting op huishoudelijk afval die wordt doorberekend, en eventuele huurverhogingen die in bepaalde gebieden zijn toegestaan, kunnen de maandelijkse rekening aanzienlijk beïnvloeden.
- Controleer of de huur inclusief of exclusief kosten is aangegeven, en vraag om een gedetailleerd overzicht van de maandelijkse provisie en de laatste jaarlijkse afrekening.
- Controleer of er een huurverhoging is: deze moet worden gerechtvaardigd door uitzonderlijke kenmerken van de woning (uitzicht, terras, zeldzame voorzieningen) en kan binnen drie maanden na ondertekening van het huurcontract worden betwist.
- Vraag naar het bedrag van de afvalbelasting die het voorgaande jaar in rekening is gebracht, aangezien deze niet is inbegrepen in de lopende kosten maar wel door de verhuurder kan worden teruggevorderd.
Huurachterstanden: een verkorte termijn voor regularisatie van zes weken
Een wijziging van het regime voor huurachterstanden, die in juli 2025 in werking treedt, heeft de termijn voor regularisatie die aan de huurder is gegeven, verkort tot zes weken na een betalingsbevel. Voorheen bood deze termijn meer speling.
Voor huurders verhoogt deze ontwikkeling de tijdsdruk in geval van financiële moeilijkheden. Een betalingsachterstand die eerder in onderling overleg kon worden opgelost in enkele maanden, kan nu sneller leiden tot een juridische procedure.
Voor verhuurders is deze hervorming bedoeld om de huurinkomsten te beveiligen en de duur van de procedures te verkorten. Aan de andere kant ontslaat het hen niet van de verplichting om een verzekering voor huurachterstanden af te sluiten of om een solide garant te vragen. De Visale-garantie, gratis voor bepaalde profielen van huurders, blijft een alternatief om te overwegen voordat men zich richt op een particuliere verzekering.
Een solide huurdossier samenstellen: de toegestane justificaties
De lijst met documenten die een verhuurder of vastgoedbureau kan eisen, wordt geregeld door de wet. Een verhuurder die om een niet-toegestane justificatie vraagt, loopt het risico op een financiële sanctie.
- Een enkel geldig identiteitsbewijs: identiteitskaart, paspoort of rijbewijs, Frans of buitenlands, met foto.
- Een huidig bewijs van verblijf: de laatste drie huurontvangsten, een verklaring van onderdak, of een aanslag onroerende voorheffing als de kandidaat eigenaar is.
- Een of meerdere bewijsstukken van inkomen: de laatste drie loonstroken, de laatste belastingaanslag, arbeidsovereenkomst of werkgeversverklaring.
- Een bewijs van professionele situatie: arbeidsovereenkomst, Kbis-uittreksel voor een zelfstandige, studentenkaart indien van toepassing.
Geen geldsom mag worden geëist vóór de ondertekening van het huurcontract, zelfs niet als reservering. De borg (één maand huur exclusief kosten voor een lege woning, twee maanden voor een gemeubileerde) is alleen verschuldigd bij ondertekening.
Verhuurder of huurder: de staat van de woning blijft het belangrijkste punt van conflict
De staat van de woning bij aanvang, die op een tegenstrijdige manier tussen beide partijen wordt uitgevoerd, bepaalt de teruggave van de borg aan het einde van de huurovereenkomst. Een slordige of onvolledige staat van de woning genereert de meeste huurconflicten. Het fotograferen van elke kamer, het nauwkeurig noteren van de staat van de apparatuur en de afwerkingen, en het bewaren van een exemplaar dat door beide partijen is ondertekend, is het minimum om een kostbaar meningsverschil bij vertrek te voorkomen.
De huurmarkt evolueert snel, met energiebeperkingen, uitgebreide huurregulering en hervormingen rond huurachterstanden. Controleer het DPE, de referentieuropen en de conformiteit van het dossier voordat je je verbindt, blijft de beste bescherming, ongeacht aan welke kant van de huurovereenkomst je staat.
